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证券配资炒股www.firenzedantehotel.com 原创蛋壳公寓上市即破发,下一个流血上市的长租公寓平台会是谁?


点击:57 作者:证券配资炒股www.firenzedantehotel.co 日期:2020-01-25 17:02:59

租金和服务费也为蛋壳公寓带来了大量收入。招股书披露,蛋壳在2017年和2018年的收入分别为6.6亿元和26.8亿元,同比增长了307.3%;2019年前9个月收入超过了57亿元,同比增长了198.8%。

蛋壳公寓招股书显示,蛋壳未来盈利提升空间的措施包括:营收端租金上涨,成本端与房东长租约锁定租赁成本、降低装修成本、提高运营效率以及规模经济效应等。此外,蛋壳已开始了对增值服务的探索,包括物联网智能家居、搬家服务、新零售及其他本地服务等,称要“努力成为用户首选的一站式生活方式平台”。

据了解,国内长租公寓的运营模式一般是长租公寓对自有的楼盘或是从房主处收来的房源,根据标准化设计进行装修和配置家具,然后将房子转租给租客,一般按季度或者年度向租户收取房租。房源来自房主的,一般按季度或月支付租金给房主。

不过,此次上市,蛋壳公寓正式发行价低于此前的目标价格区间,其IPO发行规模也减少为960万,上市总募资金额降至1.49亿美元,减少25%,可以说是“流血上市”。

所谓“租金贷”指的是“消费分期贷款 长租公寓”,即公寓把房子租给租客(假设租期是一年),租客向金融公司申请租赁贷款,金融公司一次性把一年的租金支付给公寓,租客再按月偿还金融公司贷款,甚至押金都可以申请贷款。可以说,租金贷已经成为长租公寓平台缓解资金压力的“利器”之一。

蛋壳旗下有两个公寓品牌:面向个人出租的蛋壳公寓,以及面向企业客户的“梦想公寓”。数据显示,截至2019年9月30日证券配资炒股www.firenzedantehotel.com,蛋壳公寓经营的公寓单元的数量达到了406,746个。相比2015年底的2434个增长率166倍。

这很有可能和长租公寓行业存在的高进低出问题有关。

官网资料显示证券配资炒股www.firenzedantehotel.com,蛋壳公寓成立于2015年证券配资炒股www.firenzedantehotel.com,所属企业为紫梧桐(北京)资产管理有限公司。蛋壳公寓致力于用互联网方式改造传统的住房租赁行业,是一家以数据驱动为核心,提供租住生活的资产管理和居住服务平台。创立至今,已在北京、上海、广州、深圳等13个城市建立运营机构。

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美东时间2020年1月17日,蛋壳公寓(DNK)正式登陆纽交所,代码为DNK,发行价13.5美元。开盘后股价短暂冲高至13.7美元,但随即掉头向下,最低跌至13美元,在发行价之下徘徊,截至当日收盘,股价最终收于13.5美元,与发行价持平。

资金的沉淀,让长租公寓平台有了更加宽裕的资金用于扩展房源。值得注意的是,为了让更多的用户使用租金贷支付房租,一些平台推通过优惠活动等方式诱导租客办理分期支付。更有甚者,部分平台工作人员在出租时会采用一套“话术”,仅仅强调房租可“一月一付”,却刻意隐瞒贷款的实质,不少刚刚踏入社会的年轻人在不知情的情况下“被贷款”。

北京也是如此。贝壳找房近期发布的《2019租客居住报告》显示,2019年,北京租金下降幅度为4.22%。另一方面,随着整治隔断房行动的开展,合租的租客面临着涨价。据了解,北京多家长租公寓机构给出的方案是:如果租客不接受涨房租,长租公寓平台可以给租客安排其他新住处,并承担搬家费用。但这一方案并不能被所有租客的所接受。

跑马圈地后,问题显现

编辑/初九

监管出手,“洗牌”继续

《意见》还指出,“住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。”

据了解,成立初期,长租公寓企业为了占据市场份额、扩大规模、获得投资、争夺房源,不惜采取“高进低出”的方法:用高于市场行情的价格从房主处收房以抢占市场份额,之后再以低于市场行情的价格出租给租户。

不过,截至目前,蛋壳却仍未摆脱亏损。财报显示,2017年、2018年,蛋壳分别净亏损2.72亿、13.70亿元,亏损大幅度扩大。2019年前9个月的净亏损为25.16亿元,上年同期为净亏损8.13亿元,同比增长了210%。近三年,蛋壳公寓已累计净亏损41.58亿元。

资金压力加重,行业“洗牌”继续,总体来看,几家长租公寓头部公司的日子并不好过。新金融深度注意到,长租公寓竞争导致房源稀缺、租金飙涨之后,近期租赁市场掀起了一股房东降租潮。据澎湃新闻报道,一名位于上海虹口的房源原本给青客的租金为5900元/月,但近期接到通知,青客单方面要求下降租金至3800元/月,降幅达到了35.6%。青客此做法的理由是房源“亏损”及盘整“高进低出”房源,若房东不同意则暂停支付租金。

文/毛毛

原标题:蛋壳公寓上市即破发,下一个流血上市的长租公寓平台会是谁?

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高营收入与高亏损并存,说明了成本居高不下。蛋壳公寓方面也表示,公司整体尚未盈利,主要是由于其过去两年持续高增长,大量的资源投入到新城市及新公寓的开发过程中。

招股书显示,蛋壳公寓平均装修工期17天-21天,平均单房装修成本10414元。2017年租赁成本为5.12亿元,占到了成本结构77.9%,2018年租赁成本上涨至21.72亿元,在成本结构中的占比为81.2%,2019年前三季度租赁成本增长到了44.5亿元,占比也达到了89%。

蛋壳联合创始人兼CEO高靖在现场致辞称,上市对蛋壳公寓来说,既是对过往5年发展的总结,也是一个全新的起点。强监管下,长租公寓目前的商业模式是否还可以持续?蛋壳上市后股价的走向又将如何?这些都需要时间给出答案。

2017年6月,蛋壳完成了上亿元人民币的A 轮融资,2018年完成1.7亿美元B轮融资,2019年3月,蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资,此轮融资由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投,春华资本跟投。据招股书披露,2019年10月,蛋壳公寓再次完成了1.9亿美元的新一轮融资。

此前青客公寓已于2019年11月5日在美国纳斯达克挂牌上市,蛋壳公寓上市后,成为第二家在美国上市的互联网长租公寓平台。

长租公寓宣告破产、老板跑路的一个直接影响,是租客莫名背上租金贷。

头部长租公寓平台扎堆上市融资,也从侧面说明,随着监管对“高进低出”、租金贷等乱象的出手,以及资本的冷却、资金压力的加重,长租公寓公司们日子并不好过。强监管下,长租公寓目前的商业模式是否还可以持续?已有2家长租公寓平台选择了上市,下一个走上上市融资之路的长租公寓平台又会是谁?

针对长租公寓行业乱象,监管机构已经介入并且进行专项整治。2019年12月25日,住建部、发改委、公安部等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》指出,住房和城乡建设等部门将加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管,指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。

长租公寓平台破产后,房东、租客也被卷入:房东未收到应有的租金,开始赶客收回房子。租客不仅无房可住,还要继续偿还分期贷款。

然而这种方式极易受资本市场波动影响,一旦现金流吃紧,很容易造成资金链断裂。 随着长租公寓资本热潮的撤退,长租公寓市场也开始了洗牌。据不完全统计,2019年以来,已有近60家长租公寓因资金链断裂、经营不善等原因破产。

蛋壳公寓招股书披露,在2017年,2018年和截至2019年前9个月,蛋壳公寓共有91.3%,75.8%和67.9%用户使用了租金贷,贷款金额分别为9.376亿元、21.270亿元、31.570亿元;同期,蛋壳公寓在租金贷方面的利息支出分别为0.52亿元、1.53亿元、1.76亿元。从目前来看,距《意见》所要求的“不超过30%”依旧还有很大差距。实际上,蛋壳公寓近年来逐年下调租金贷的占比,也是其加紧上市融资的原因之一。毕竟租金贷受管控,尽快填补这一部分资金缺口是当务之急。

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据招股书披露,2017年、2018年和2019年前三季度,公司经营活动的现金流为人民币-1.15亿元、-11.6亿元和-16.3亿元。 截至2019年9月30日,蛋壳公寓持有现金1.73亿元,总资产76.74亿元,总负债76.61亿元,资产负债率高达99.8%。

招股书称,此次IPO募集资金主要用于扩大规模,包括采购和翻新额外的公寓单元;增强公司的技术能力;以及用于企业一般用途,包括品牌推广和营销、以及潜在的收购和投资行为。

新金融深度注意到,在此前举行的预路演活动中,有消息称蛋壳公寓的上市预计募资规模为5亿美元。在招股书中,蛋壳的发行价格定在14.50美元至16.50美元之间。拟发售1060万股美国存托股票(ADS),每股美国存托股票代表10股A类普通股。按IPO发行价区间的上限计算,蛋壳公寓将通过此次IPO交易筹集最多2.01亿美元资金。

高速扩张下的巨额亏损

本质上来看,蛋壳做的是“二房东”的生意。作为重资产的行业,这一模式要求大量的资金支持。

2015年以来,长租公寓成为资本竞相追逐的投资热点,开始了爆发式增长,各家平台纷纷开始跑马圈地。蛋壳公寓也于此时在行业中展露头角。

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